주택 거품이 터졌고, 연준이 이를 찢어버리도록 허용할 수 있음

그래서 우리는 이상한 상황에 처해 있습니다. 실제로는 이상하지 않습니다. 그냥 현실. 믿을 수 없을 정도로 터무니없는 급등 이후 대부분의 시장에서 주택 가격이 하락하고 있으며 일부 시장에서는 기록상 가장 빠른 속도로 하락하고 있습니다. 그리고 일부 시장에서는 상승할 때 급등했던 것보다 더 빠르게 하락하고 있습니다. 그리고 그것은 시작에 불과합니다. 이것에는 마법이 없습니다.

평균 30년 고정 모기지 이자율은 지난해 3% 미만에서 현재 7% 이상으로 두 배 이상 올랐습니다. 이는 20년 만에 최고, 2002년 이후 최고입니다. 하지만 2002년과 지금에는 차이가 있습니다. 집값의.

연방준비제도(Fed·연준)의 금리 억제와 돈 인쇄 시대에 주택 가격은 말도 안 되는 최고치까지 치솟았습니다. 그러나 그 시대는 올해 초에 끝났다. 이제 우리는 금리가 치솟고 돈 인쇄의 반대인 양적 긴축을 경험하고 있습니다.

이제 우리는 집값이 하늘 높이 치솟았습니다. 터무니없는 집값과 집값이 오늘날 가격의 극히 일부에 불과했던 시절에는 정상이었던 모기지 금리를 의미합니다.

지난 2년 동안 주택 가격이 30~60% 급등했습니다. 예를 들어 Case-Shiller 지수에 따르면 마이애미 지하철과 탬파 지하철의 주택 가격은 2년 만에 60%나 급등했습니다. 정말 말도 안되는 일입니다. 그리고 우리는 이것이 어떻게 끝날지 알고 있으며 이미 끝났습니다.

2년 만에 가격이 60% 급등한 후 모기지 금리가 7%로 떨어지면서 판매가 급감했고, 현재 진행 중인 판매도 더 낮은 가격에 이뤄지고 있습니다.

Case Shiller 지수에 따르면 지난 20년 동안 올해 초까지 고가 시장의 주택 가격은 3~4배 상승했습니다. 이러한 시장에는 마이애미, 탬파, 로스앤젤레스, 샌디에이고, 시애틀, 샌프란시스코 등의 대도시가 포함됩니다. Case-Shiller 지수는 20개 대도시를 추적합니다. 다른 시장에서도 비슷한 가격 급등이 있었습니다.

이러한 가격 급등은 현재 7% 모기지 금리로 인해 타격을 받고 있습니다. 그리고 주택 구매자들은 예상했던 것과 똑같은 반응을 보이고 있습니다. 그들은 터무니없는 가격을 지불하기로 합의하는 것을 철회하고 있습니다.

그리고 우리는 모든 곳에서 그 숫자를 볼 수 있으며 매달 더 많은 숫자가 줄어들고 있습니다. 그들은 7%의 모기지 지불금을 감당할 수 없기 때문에 철수하고 있습니다. 임대 부동산을 구매하는 기관 구매자를 포함한 현금 구매자조차도 철수하고 있습니다. 그리고 그들은 일반 주택 구매자보다 더 빨리 후퇴하고 있습니다. 왜냐하면 그들은 현재 주택 가격이 어떻게 하락하고 있는지를 알고 있고 전문 투자자들은 최고점에서 구매하고 모든 것을 하락시키는 것을 원하지 않기 때문입니다.

매출 급락은 정말 놀랍고 점점 더 악화되고 있습니다. 주택 매매 결과에 대한 가장 즉각적인 시각, 즉 현재 주택 매매에 대한 가장 실시간 시각은 주택 구입을 위해 주택 구매자가 모기지를 신청한 횟수입니다.

그리고 이러한 모기지 신청은 1년 전과 비교하여 최근 주에 42%나 감소했습니다. 올해 2월부터 주택담보대출 금리가 오르면서 급락하기 시작했고, 계속 급락했습니다. 그리고 지금은 1년 전보다 42% 감소했습니다.

그러나 주택난이 정점에 달했던 2021년 초와 비교하면 모기지 신청은 52%나 급감했다. 현재 이 수치는 2020년 봄 봉쇄 기간 중 최저치보다 훨씬 낮습니다. 이제 2015년 최저치와 일치합니다. 그리고 그 이상으로는 1995년 이후 최저치입니다.

그리고 제가 말했듯이 투자자들은 훨씬 더 빨리 빠져나오고 있습니다.

10월 모기지 신청의 붕괴는 폐쇄된 주택 판매가 어디에서 이루어질 것인지를 알려주며, 11월과 12월에 이 데이터를 얻게 되면 끔찍할 것입니다.

열흘 전쯤 전국부동산중개인협회가 9월 마감된 주택 매매 데이터를 공개했다. 그리고 9월 마감 매출은 1년 전보다 24%, 2년 전 10월보다 30% 급감했다.

9월의 마감 판매는 2020년 봄의 두 번의 폐쇄 기간을 간신히 넘었습니다. 그러나 그 이후로 구매 모기지 신청을 기준으로 한 거래량은 훨씬 더 악화되었습니다.